民泊の予防と発見

民泊とは「一般の家庭に宿泊する」ことを指します。
空いている部屋がある場合、その空いている部屋に観光客や出張のビジネスマンなどを宿泊させ、宿泊料をもらうというサービスが世界中でブームを巻き起こしています。
民泊は、シェアリングエコノミーという「今存在している人・モノ・カネ」を共有するという概念の代表格です。
余剰なモノをこれ以上生み出さないという地球に優しい仕組みであり、弊社もこのシェアリングエコノミー（民泊）という概念に賛同します。
しかし、運営に問題がある場合など、他人に迷惑をかける恐れがある際には、正しい形にしなければいけないと考えます。
とりわけ、ヤミ民泊と言われる違法民泊（違法宿泊施設）は管理が不十分になりがちで、宿泊者による迷惑行為も目立つようになってきました。
また、仮に合法的に運営をしていようとも、苦情が出る以上は何かしらの問題がある可能性があります。
民泊ポリスは、あらゆる面から「より良い社会の実現」に貢献していきたいと考えます。

○流行の民泊

世界的に「民泊」と言われるサービスが流行しています。
民泊とは「一般の家庭」に宿泊することを言います。
空いている部屋がある場合、その空いている部屋に、観光客や出張のビジネスマンなどを宿泊させ、宿泊料をもらうというサービスが、ブームを巻き起こしています。
簡単に言うと、宿泊施設の運営です。

○日本では許認可・届出が必要

宿泊施設の運営について、日本には旅館業法と呼ばれる法律があり、同じ宿泊サービスである「民泊」について議論がされてきました。
旅館業法では、ホテル・旅館・簡易宿所・下宿といった4種類の宿泊施設の分類が存在します。
それぞれに法令・条例があり、許認可を得ずに宿泊施設を運営することは違法となります。
その他、国家戦略特区内における旅館業法の特例として、旅館業法適用除外申請提出した上で認可をもらい、民泊を実施することも可能となりました。
この、いわゆる特区民泊は賃貸借契約を用いており、宿泊契約を用いた旅館業法とは若干性質が異なる形式となっております。
上記にとどまらず、従来存在しなかった民泊仲介サイトを通じた民泊運営に対応するべく、2018年6月15日から新しい法律「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行されることになりました。

○住宅宿泊事業法（民泊新法）

従来の旅館業法は宿泊施設を提供する「旅館業」に関して規定していますが、その基本となるのは昭和23年に施行されたものです。
現在まで改正を重ねて時代に対応してきましたが、インターネットなどを通じた新たな民泊の出現と、空き家問題、増加する外国人観光客のための宿泊施設不足などが絡み、改正だけでは対応困難な状況になってきました。
そこで新たに、既存の住宅を宿泊用に活用する「民泊」のため整備されたものが住宅宿泊事業法（民泊新法）です。
民泊新法では、都道府県や各区の保健所など管轄する行政に届出を行うことで、民泊を行えるようになります。
「家主居住型」「家主不在型」が存在し、行政へ手続きする主体が家主・管理者と分かれます。
そして、民泊の運営者（施設）と宿泊希望者をマッチングさせてきた民泊仲介サイトも「仲介業者」として登録が必要となりました。
民泊新法では、民泊の場合フロントの設置義務がなくなることや住居専用地域での営業が可能にすることなど、法の下で宿泊施設（民泊）を運営するハードルは緩和されました。
しかし、営業日数は180日を上限とされており、都道府県や市区町村によっては条例で平日の営業禁止、営業可能地域の制限など、追加で上乗せ規制をかけられていることもあります。
稼働率が重要になる投資目的の民泊運営は、引き続きヤミ民泊での営業を続けざるを得ないのが実態となりそうです。

○賃貸物件なら契約違反かも

基本的には、物件には持ち主がいます。
物件の持ち主であれば、届出を行えば民泊を運営することが可能です。
しかし、賃貸物件は「借り物」で、物件を借りる契約書（賃貸借契約書）が存在します。
日本の賃貸借契約書では基本的に、禁止事項として以下のような記載があります。
「本契約に基づく賃借権を第三者に譲渡し、または転貸すること」
これは、借りたものを他の人に貸す「又貸し」を禁止するものです。
また、この記載がなくても、民法により又貸しは禁止されています。

民法第612条：
1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

また、日本には2018年5月の時点で6万件を超える民泊が最大手の民泊仲介サイトに掲載されており、その大半がマンションの一室を利用したものでした。
そして、その民泊の大半の運営者は、物件の所有者ではなく賃借人でした。
一方、民泊新法の中でマンション民泊の届出をする際に、必要となるものがあります。
それは、そのマンションで民泊を禁止していない（する意向がない）確認書」です。
要するに、管理規約で民泊を禁止しているマンションでは届出ができないということです。
しかし、全国のマンションの80%を超えるマンションが2018年2月の時点で民泊禁止としており、民泊許可はわずか0.3%という異常事態が発生しているのが現状です。
残りのマンションは、まだ方針を決めかねている状態ということですが、おそらくほとんどのマンションが禁止の流れとなってしまうでしょう。

○民泊を行うなら、戸建てか一棟まるごと民泊化

上記を踏まえ、合法的な民泊を運営しようとすると、どうしても戸建てか一棟まるごと民泊とするしかない状態となってしまいました。

○引っ越し先やお住まいのマンシンの管理規約は確認しましたか？

もし、あなたが民泊と同じ物件に住みたくないとお考えであれば、必ず管理規約は確認しましょう。
管理規約で民泊を禁止しているのに、下に記載するような状況があるのであれば、それは違法民泊が存在しているのかもしれません。